住宅ローンのお得な借り方・返し方


みなさん、こんにちわ。
ファイナンシャルコンシェルジュのJunyaです。




今回は、住宅ローンの得な借り方・返し方についてお話ししたいと思います。

まず、みなさんは住宅ローンを借りる時、自己資金を入れますか?
又は入れる必要があると思いますか?


この質問に多くの方は、入れている又は入れる必要があると回答します。


では、もう一つ質問します。
じゃあなんで自己資金を入れたのですか?又は入れる必要があると思いましたか?


この回答に対して答えられる人は何人いるのでしょうか?
多くの考え方があるので一概には言えませんが、私の答えはNOです。


なぜNOかというと、
一つ目の理由が今の住宅ローンの金利が1%台とかなり低い利率を確保しているから
二つ目の理由は新築または一定の条件をクリアしている中古物件については住宅ローン減税を受けられるからです。

住宅ローン減税(正式名称:住宅ローン減税制度)とは何かというと、

住宅ローンを借入れて住宅を取得する場合に、取得者の金利負担の軽減を図るための制度です。毎年末の住宅ローン残高又は住宅の取得対価のうちいずれか少ない方の金額の1%が10年間に渡り所得税の額から控除されます(住宅の取得対価の計算においてはすまい給付金の額は控除されます)。
また、所得税からは控除しきれない場合には、住民税からも一部控除されもののことを指します。


つまり住宅ローン残高が4000万ある場合で、債務者の所得税と住民税において全額控除できる場合は、税金が1%(つまり40万円)戻ってくるということです。


ということは、つまり最初に自己資金を入れてしまうと、住宅ローン控除を受けられる部分が減るということです。

(例)住宅建築費用を4000万と想定
Aさん<満額住宅ローンを借りる>
住宅ローン4000万 住宅ローン減税40万控除

Bさん<自己資金を1000万入れて住宅ローンを借りる>
住宅ローン3000万 住宅ローン減税30万控除

戻ってくる税金が違うということもそうですが、住宅ローンの金利1%分は、減税の1%が控除されるので、実質金利を払っていないことと等しいのです。


ここで私が推奨しているのは、減税期間10年(消費税増税後は10年から13年に延長されることが予定されている)の間、入れる予定だった自己資金を資産運用で増やすことを推奨しています。

10年の期間もあれば、リスク性のある商品でも期間があるので、時間分散によるリスクヘッジは可能です(決して元本が保証されることではありません)。

10年後、仮に自己資金分が増えていればその分を繰上返済に充てれば良いのです。


次に、住宅ローンの金利の選び方についてお話しようと思いましたが、
話が長くなるので次回の記事にまとめさせて頂きます。


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前職銀行員。銀行員時代は、営業店、住宅ローンプラザ時代、法人営業の際の住宅ローンのサポート業務も合わせると、10年程の住宅ローンの実務経験を有するかなり希少な独立系のファイナンシャルプランナーがあなたの住宅ローンの知りたいことを全て解決します!!

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